Hotel Bangkok mendapat kejayaan besar

Liputan media global mengenai kerusuhan dan keganasan di Bangkok telah menakut-nakutkan banyak pelancong dan melakukan pemulihan yang menjanjikan.

Sejak keadaan darurat diberlakukan di Bangkok pada bulan April, kedatangan asing menurun sekurang-kurangnya 20 peratus dari tempoh yang sama tahun lalu. Kesan ke atas beberapa hotel di ibu kota sangat teruk dan muncul ketika industri baru mula melihat perubahan besar, kata Andrew Langdon, naib presiden kanan Jones Lang LaSalle Hotels.

Menyertakan penurunan kedatangan adalah banyak pembatalan atau penangguhan di pasar MICE (pertemuan, insentif, konvensyen, dan pameran), terutama untuk acara yang berpusat di Bangkok.

"Nasib baik keadaan pelancongan yang merugikan sepertinya terbatas di Bangkok, dengan banyak pengendali hotel melaporkan hotel mereka di luar Bangkok, di wilayah seperti Phuket dan Samui, menyaksikan penurunan yang terhad," kata Mr Langdon.

Penyelidikan oleh Jones Lang LaSalle Hotels menunjukkan bahawa industri pelancongan Thailand menunjukkan prestasi yang lebih baik daripada yang dijangkakan tahun lalu dengan kedatangan pelancong dan perniagaan berjumlah 14 juta, penurunan hanya 3 peratus berbanding tahun 2008. Peningkatan kedatangan pada bulan November dan Disember membantu, kerana orang di seluruh dunia mula bergerak lebih jauh dengan kepercayaan bahawa ekonomi global sedang meningkat.

"Jika anda melihat awal tahun lalu, katakan pada bulan Jun, kedatangan pelancong turun sebanyak 15 peratus. Jelas kami menamatkan tahun ini lebih baik daripada yang disangka oleh banyak orang, ”tambah Encik Langdon.

Walau bagaimanapun, prestasi hotel tidak begitu kuat, dengan penurunan dalam dua ukuran utama yang digunakan oleh industri - pendapatan per bilik yang tersedia (RevPAR) dan kadar harian purata (ADR).

Di pasar hotel lima bintang di Bangkok, RevPAR menurun 26.5 peratus dari tahun 2008, dengan penghunian sepanjang tahun berada pada 53 peratus, turun dari 62.5 peratus pada tahun 2008. ADR turun 13.3 peratus tahun ke tahun kepada 4,916 baht.

Dalam kategori bintang empat, RevPAR turun 28.3 peratus dan penghunian menurun dari 66.2 peratus pada tahun 2008 kepada 55.5 peratus, sementara ADR turun 14.5 peratus kepada 2,592 baht. RevPAR bintang tiga merosot 21.6 peratus dengan penghunian merosot dari 66.4 peratus kepada 59.6 peratus dan ADR turun 12.6 peratus kepada 1,668 baht.

"Segmen tiga bintang mungkin merupakan pasar hotel berprestasi terbaik di Bangkok," kata Mr Langdon. "Itulah yang anda harapkan, kerana apa yang terjadi pada masa ekonomi yang sukar adalah orang yang dulu tinggal di hotel empat bintang sekarang menginap di hotel tiga bintang."

Namun, dia melihat beberapa kenaikan, kerana salah satu kelebihan Thailand ialah ia mempunyai jumlah pengunjung berulang yang sangat tinggi - di mana saja dari 30-50 peratus bergantung pada statistik mana yang dikaji seseorang.

"Angka itu luar biasa dibandingkan dengan Vietnam, di mana kurang dari 10 persen. Orang pergi ke Vietnam sekali.

"Di Thailand, orang terus kembali, dan alasannya adalah Thailand adalah destinasi nilai-untuk-wang yang sangat baik," kata Mr. Langdon

Namun, penyelidikan Jones Lang LaSalle Hotels juga menunjukkan bahawa antara 2010 dan 2015, sebanyak 40 hotel akan dibuka di Bangkok, menambah 9,728 bilik ke pasar.

Langdon berkata: "Ini benar-benar mewakili 16.8 persen dari jumlah bekalan bilik di Bangkok, dan ini adalah sejumlah besar bekalan baru. Di mana-mana pasaran, untuk mencapai 7 peratus bekalan baru jarang berlaku. Ini tidak termasuk hotel butik dua bintang atau tiga bintang dengan 10 hingga 12 bilik di Sukhumvit Road, tetapi termasuk hotel bertaraf antarabangsa bertaraf tiga, empat dan lima.

Menariknya, perincian penawaran baru menunjukkan bahawa 34.8 peratus bilik akan bertaraf lima bintang, 52.2 peratus empat bintang, dan hanya 12.9 peratus tiga bintang.

"Terdapat lebihan bekalan yang besar, terutama di pasar bintang empat dan lima, tetapi pasar bintang tiga tidak akan terlalu terpengaruh," kata Langdon.

Bagaimanapun - dan melarang perkembangan politik negatif yang lebih serius - Mr Langdon meramalkan peningkatan kedatangan pelancong yang sederhana dalam tempoh lima tahun akan datang. Tetapi walaupun demikian, penghunian hotel sebenarnya akan tetap tidak berubah iaitu sekitar 60-65 peratus.

Langdon menjelaskan: "Mungkin beberapa hotel mungkin menyentuh 70 peratus, tetapi hari penghunian 75-80 persen [dilihat pada 2006-07] sudah tidak ada.

"Kesan yang lain adalah pada kadar, dan secara keseluruhan kita melihat pertumbuhan kadar akan cukup tenang. Oleh itu, kadar harga akan tetap rata selama lima tahun ke depan.

"Jelas akan ada persaingan yang sangat kuat di pasar bintang empat dan lima dan ketika mereka menurunkan harga, itu jelas mempunyai kesan aliran ke bawah.

"Namun, apa yang anda dapat dengan hotel antarabangsa adalah bahawa mereka tidak menurunkan harga. Itulah salah satu perkara terakhir yang mereka lakukan - mereka lebih suka menurunkan penghunian mereka, bukan harga. Jadi pada penghujung hari, Bangkok masih akan menjadi salah satu tempat termurah untuk menginap di hotel yang bagus di Asia, jika tidak di dunia. "

Walaupun ini positif bagi industri pelancongan, Mr Langdon mengingatkan bahawa hari-hari pemilik hotel membuat keuntungan besar hilang.

Jadi mengapa orang masih membina hotel? Menurut pendapat Langdon, daya tarikan pulangan pelaburan dari harta tanah tetap kuat, memandangkan harga rendah yang ditawarkan di bank. Pelaburan hotel masih boleh mengembalikan 5-8 peratus setiap tahun dalam jangka masa panjang.

Faktor kesombongan untuk memiliki hotel juga memberikan tarikan yang kuat, tambahnya.

Langdon melanjutkan dengan mengatakan: "Juga pada masa lalu - dan saya mengakui segalanya berubah sekarang - sangat mudah bagi orang untuk mendapatkan pembiayaan bank untuk membina hotel, kerana dalam 10 tahun terakhir, ini sangat menguntungkan untuk memiliki hotel.

"Tetapi sejak krisis kewangan global, bank-bank di Thailand, seperti di tempat lain, semakin konservatif dalam memberikan pinjaman dan pembiayaan projek juga."

Sangat sukar untuk membeli hotel yang ada. Sama ada tidak ada yang dijual, atau yang ada di pasaran meminta harga yang dilihat terlalu tinggi; jadi lebih murah untuk membeli tanah dan membina harta baru.

"Perkara mengenai Bangkok adalah bahawa masih banyak laman tanah kosong di kawasan utama, berbanding London, Sydney, Paris, New York, dan Los Angeles - di mana anda boleh membeli hotel yang sudah siap dan ada yang aktif pasar perdagangan kerana tidak ada tanah untuk membeli dan membina hotel, ”kata Mr Langdon.

Walaupun begitu, sangat sukar untuk membeli tanah dengan harga pasaran di kawasan-kawasan utama Bangkok dan membangun sebuah hotel yang berdaya maju dari segi kewangan.

"Jadi, jika pemaju ingin datang ke sini dan membeli tanah di Jalan Sukhumvit, mereka mungkin membayar 800,000 hingga 900,000 baht persegi wah (4 meter persegi)," Mr Langdon menyimpulkan.