Urus niaga hotel Eropah: Perkara yang diharapkan pada 2022

Urus niaga hotel Eropah: Perkara yang diharapkan pada 2022
Urus niaga hotel Eropah: Perkara yang diharapkan pada 2022
Avatar Harry Johnson
Ditulis oleh Harry Johnson

Pasaran urus niaga terus berkembang, dengan aset dan platform trofi sangat dicari, kerana penurunan pandemik dalam perdagangan dalam sektor itu gagal menghalang pelabur.

Segmen yang berada di pinggir pasaran hotel telah dapat mencari jalan masuk ke hadapan minda pelabur, kerana produk seperti penginapan lanjutan, yang dapat terus terbuka, menjadi semakin menarik.

Pasaran urus niaga di Eropah tidak begitu jauh seperti di US, di mana keputusan untuk merampas cenderung diambil dengan lebih cepat. Pemberi pinjaman Eropah mempunyai reputasi sebagai lebih berlembut dan memberi tumpuan kepada hubungan jangka panjang mereka dengan pelanggan mereka, yang sebahagiannya didorong oleh pemikiran berbeza pemberi pinjaman dan sebahagiannya oleh undang-undang yang berbeza dalam pelbagai bidang kuasa di wilayah tersebut.

Eropah telah menyaksikan beberapa aktiviti dalam perkhidmatan terhad dan hotel berjenama, serta hotel milik keluarga, yang kedua-duanya mengalami tekanan yang luar biasa apabila pemulihan yang tidak menentu berterusan. Walaupun kita boleh melihat banyak isu aliran tunai akibat pemulihan yang mencabar dan pembayaran balik pinjaman yang disokong kerajaan, terdapat lebih banyak permintaan untuk hotel berbanding hotel di pasaran, yang telah memastikan harga kekal tinggi, dan kami belum melihat lagi harga tertekan yang ramai jangkakan. Mari kita lihat urus niaga utama Eropah sejak beberapa bulan lalu.

Di Paris, yang Hotel Pont Royal Paris telah dijual oleh Colony Capital dengan bayaran yang tidak didedahkan, dilaporkan melebihi $1 juta setiap kunci untuk tapak di Saint-Germain-des-Prés, di Latin Quarter di bandar itu.

Juga, di Paris, laporan mencadangkan bahawa Crowne Plaza di Neuilly akan menjadi sebahagian daripada portfolio Icade dalam usaha sama dengan Artbridge Investments. Aset itu - jalan di luar pusat bandar - dianggap telah dijual pada harga hampir €100m dan dijangka akan ditukar kepada perumahan, dengan penghantaran pada 2026.

Walaupun terdapat kebimbangan mengenai prestasi hotel pusat bandar, terdapat beberapa tawaran tambahan dalam segmen tersebut, dengan Crowne Plaza Blackfriars, sebuah hotel kelas atas atas 204 kunci di London, dijual kepada LaSalle untuk harga yang tidak didedahkan dan pembelian Hotel Regent Berlin kepada dana hartanah yang diuruskan oleh Blackstone.

Memandangkan menjelang wabak itu, Sepanyol juga kekal sebagai destinasi popular untuk urus niaga, dengan Union Investment membeli Hotel Barcelona 1882 dengan harga €75m daripada pelabur Switzerland Partners Group. Hotel itu dijenamakan semula sebagai Radisson Blu. Ini adalah hotel kedua Union Investment di Barcelona dan dalam portfolio UniImmo: Europa, menyertai Barceló Raval, yang diperolehnya pada 2013.

Di Madrid, Dana Iberia yang saya selia oleh ActivumSG Capital Management, menjual 161 bilik Hard Rock Hotel Madrid di daerah muzium kepada Pengurusan Arlaes dengan harga €65 juta. Hotel ini dibuka pada 2021 dan akan terus dikendalikan oleh Hard Rock International.

Di tempat lain di Madrid, Único Hotels menjual Hotel Único Madrid kepada A&G Private Banking untuk jumlah yang tidak didedahkan. Berikutan transaksi itu, Único Hotels akan terus mengendalikan hotel di bawah pajakan 20 tahun yang merangkumi beberapa pilihan pembelian balik untuk pengendali.

Di Lisbon, Portugal, dana Imofomento BPI membeli InterContinental Estoril dengan harga sekitar €22j daripada Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, yang diuruskan oleh TF Turismo Fundos. Tapak ini akan terus diuruskan oleh IHG.

Aset trofi juga terus menarik perhatian mereka, dengan pelabur ingin membeli satu dan kemudian mencipta platform yang boleh dikembangkan. Beberapa dana Berdaulat Timur Tengah sedang giat mencari aset jarang ini atau membangunkan kumpulan hotel mewah atas yang lebih kecil di peringkat antarabangsa. Akhir pasaran ini adalah yang paling tertekan kerana kekurangan tenaga kerja, tetapi terdapat beberapa teknik yang boleh anda gunakan untuk menarik dan mengekalkan kakitangan (pautan ke artikel lepas) yang bermaksud ini tidak perlu menjadi isu.

Terdapat lebih banyak minat berbanding sebelum ini di pusat peranginan, dan beberapa daripadanya telah berurus niaga semasa wabak, kerana daya tarikan dan daya tahan mereka, menyediakan ruang yang selamat dan santai untuk tetamu.

Pembelian Apple Leisure oleh Hyatt pada harga $2.7 bilion telah menjadi titik tertinggi setakat ini, tetapi kemungkinan terdapat lebih banyak perkara yang sama dalam segmen ini, walaupun seseorang tidak mempertimbangkan sebahagian besar tawaran perjalanan domestik yang dimulakan oleh penjualan itu. Roompot pada permulaan wabak.

Dalam salah satu daripada beberapa tawaran portfolio sektor itu, Engel & Volkers Asset Management membeli tiga hotel, di Scotland, Ibiza dan Sardinia, dengan harga sekitar €280m. Ini termasuk dua hotel di bawah jenama Seven Pines – di Ibiza dan Sardinia. Yang pertama ialah kompleks 185 suite, dan hartanah Sardinia telah menjalani pengubahsuaian yang meluas dan dibuka semula dengan 76 bilik dan suite. Di Scotland, Schloss Roxburghe di Heiton, di luar Kelso, dibuka sebagai hotel pada 2019. Sambungan yang menampilkan kompleks spa seluas 600 meter persegi, bilik mesyuarat dan 58 suite akan dibuka pada 2022.

Masih terdapat banyak pusat peranginan tidak berjenama di Eropah, dan mereka sedang mencari pelabur yang akan menambah jenama – dan pelabur tersebut lebih mudah mencari pemberi pinjaman apabila ada jenama. Namun, semakin kita melihat bahawa syarikat pengurusan yang baik, yang mempunyai pemahaman tentang pengedaran, boleh bermakna anda boleh melupakan kos jenama, terutamanya dalam pasaran tepu seperti Venice, Amsterdam atau Barcelona. Kami telah mendapati bahawa pemberi pinjaman juga akan mengambil kira perkara ini dan dapat menghargai bahawa pengurusan aset yang baik menawarkan jaminan yang telah diberikan oleh jenama secara tradisinya.

Walaupun pemberian pinjaman telah menjadi lebih fleksibel berkaitan dengan aset sedia ada, pembangunan terus menjadi lebih mencabar, dan kami melihat beberapa produk hebat di luar sana yang sukar untuk dikeluarkan. Kami menjangkakan ini akan berkurangan kerana dagangan menjadi lebih mudah untuk diramalkan.

Sekarang mari kita lihat kelas aset hotel yang belum diterokai ini di Eropah: Extended Stay Hotels. Di mana terdapat pembiayaan dan tawaran yang sedang dilakukan adalah di hotel pangsapuri, yang menangkap pelancong bleisure yang tidak dipaksa bekerja di satu negara, tetapi tidak mempunyai belanjawan yang besar. Mereka tidak tertarik untuk hidup bersama, yang telah terbukti agak mahal, tetapi mereka sebaliknya melihat penginapan selama dua atau tiga bulan dan ingin mempunyai keupayaan untuk menjaga diri mereka sendiri, tetapi juga mempunyai akses kepada kemudahan hotel. Produk penginapan lanjutan menjadi topik hangat dua, tiga tahun sebelum krisis, kerana ia tidak benar-benar wujud di Eropah. Produk jenis tersebut mempunyai potensi besar untuk berkembang di rantau ini, dan ia telah terbukti di AS dan Australia. Pandemik bermakna ia digunakan buat kali pertama oleh ramai orang di Eropah, dan itu telah menarik pelabur.

Pemilik hotel terbesar di Eropah, Pandox, memperoleh Adagio Aparthotel Edinburgh dengan harga £40.5m. Lokasi hotel yang berpusat menjadikannya menarik untuk pelancong perniagaan dan percutian. Hartanah itu dibina pada 2016 sebagai sebahagian daripada projek pembangunan bandar yang komprehensif.

Di bandar-bandar seperti Barcelona, ​​atau Amsterdam, di mana terdapat terlalu banyak pelancongan dan terdapat moratorium yang mengehadkan pembinaan lebih banyak hotel, produk jenis ini berada di bawah radar. Alternatif untuk pelabur hotel adalah untuk membina produk sewaan mewah ini, dengan sewa minimum sebulan, dan, di Barcelona, ​​anda boleh mendapat €5,000 hingga €7,000 sebulan.

Selain itu, di lokasi peranginan, seperti Kepulauan Canary, kerja jauh membolehkan peningkatan dalam penginapan jangka panjang. Sudah tentu, dengan kadar purata yang lebih rendah, tetapi kami melihat beberapa prestasi yang baik dalam sektor penginapan lanjutan ini sejak permulaan wabak, dan trend itu akan berterusan seiring dengan pertumbuhan telekerja.

Anda melihat model serupa dengan produk seperti The Student Hotel, di mana ia bukan hotel tradisional, tetapi menyasarkan pelajar yang tidak mampu untuk tinggal di pangsapuri pusat bandar tetapi mampu untuk tinggal bersama mereka. Mereka boleh menarik pelanggan jenis itu yang tidak mempunyai gaji yang besar, tetapi mereka masih memperoleh hasil yang mencukupi dan boleh meningkatkannya dengan F&B dan kemudahan yang hebat, yang membantu hotel untuk berintegrasi dengan komuniti setempat, seterusnya menjadikannya menyeronokkan dan tempat penginapan yang menarik.

Pemulihan kekal tidak sekata, tetapi hotel terus tampil sebagai pelaburan yang menarik. Pandemik ini bermakna kami telah melihat minat dalam hartanah operasi lain, seperti gudang, tetapi dengan hotel anda menyewa bilik setiap hari. Ini berbanding dengan pusat membeli-belah di mana anda perlu menandatangani pajakan selama beberapa tahun, dan itu sahaja. Setiap hari adalah peluang baharu dengan hotel, sementara ia merupakan pasaran yang sangat khusus, anda boleh melihat pulangan pelaburan yang tinggi. Dan jika anda mempunyai lokasi yang betul, pengendali yang betul, dan pengurus aset pakar, keuntungan boleh menjadi luar biasa.

Mengenai Pengarang

Avatar Harry Johnson

Harry Johnson

Harry Johnson telah menjadi penyunting tugas untuk eTurboNews selama mroe daripada 20 tahun. Dia tinggal di Honolulu, Hawaii, dan berasal dari Eropah. Dia suka menulis dan membuat liputan berita.

Langgan
Beritahu
tetamu
0 Komen-komen
Maklumbalas dalam baris
Lihat semua komen
0
Akan suka fikiran anda, sila komen.x
()
x
Kongsi ke...