Gelembung Dubai: Hampir meletup?

Pakar industri menggarisbawahi kekuatan pasar serantau dan meminta menghentikan spekulasi bahawa ledakan hotel di Dubai dan negara jirannya adalah bagian dari "gelembung" sementara.

Pengusaha hotel veteran Gerhard Hardick, ketua pegawai operasi perunding hospitaliti Roya International, berkata dia menyangka gelembung itu tidak akan meletup tetapi meletup, mengakibatkan industri yang lebih besar. "Kami menjadi terlalu kecil untuk jaket kami apabila anda mempertimbangkan semua perkembangan utama di seluruh wilayah," katanya. “Cara terbaik untuk meramal masa depan adalah dengan membentuknya sendiri. Dubai telah melakukan ini dan visi Dubai kini direalisasikan.”

Sambil menunjuk kepada cabaran sebenar yang dihadapi oleh industri hospitaliti di rantau ini, beliau berkata perkhidmatan adalah satu bidang di mana standard sebenarnya telah menurun dari semasa ke semasa. "Ini adalah sesuatu yang kita perlu lihat sekarang kerana ia adalah teras kepada cadangan nilai yang kita tawarkan tetapi dalam hal ini, kemasukan bekalan akan menyelesaikan isu itu tepat pada masanya," katanya.

Ketua Eksekutif Oqyana Limited Dr. Wadad al Suwayeh berkata bandar Dubai sebagai destinasi pelancongan menjana KDNK AS$108 bilion, disokong oleh pelbagai sektor daripada lapangan terbang Antarabangsa Dubai semasa yang melayani 29 juta penumpang (termasuk lapangan terbang Zon Bebas Jebel Ali baharu yang akan menyediakan perkhidmatan kepada hanya syarikat penerbangan asing dan menyasarkan untuk memberi perkhidmatan kepada 120 juta penumpang setiap tahun), Pihak Berkuasa Pelabuhan Dubai dan Zon Bebas Jebel Ali kepada pelbagai entiti pelancongan.

Penghunian hotel di Dubai telah mencapai 85 peratus berbanding dengan penghunian di Hong Kong (83.8 peratus), Sydney (76.6 peratus), Tokyo (73 peratus) dan London (71.9 peratus). Terdapat juga pertumbuhan penghunian 3 persen setiap tahun dari 82.06 persen pada tahun 2006 menjadi 84.04 persen pada tahun 2007, menjadikan Dubai sebagai destinasi sendiri, sambil meningkatkan pendedahan kepada khalayak pelancongan global yang lebih luas.

Suwayeh menambah bahawa penghunian dan kadar harian rata-rata di Dubai mungkin akan beralih dari situasi "tidak normal" ke situasi normal. Hasilnya akan lebih positif dan menarik untuk ditonton. "Namun, jika ada lebih dari 600-700 hotel yang masuk ke Dubai, akan ada pertumbuhan yang stagnan yang menyebabkan penurunan pertumbuhan seperti yang kita lihat selama 10 tahun terakhir. Saya rasa tidak akan ada kesan yang teruk pada gelembung. Telah dinyatakan sejak tahun 1986 bahawa titik tolak telah dicapai; mereka telah mengisyaratkannya sejak 16 tahun yang lalu (tetapi belum ada pembetulan di pasaran yang membuktikan tahap ini). Tetapi di masa depan, para pelabur ini yang telah membuat pelaburan di Dubai dalam 3 hingga 4 tahun terakhir hanya perlu menerima syarat yang diterima secara meluas oleh seluruh dunia, ”kata Suwayeh.

“Destination Dubai telah menunjukkan bahawa ia dapat meratakan dan mengimbangkan dirinya sendiri. Apabila semua hotel baru beroperasi, harga tidak akan runtuh tetapi akan berhenti naik pada tahap seperti yang kita alami hari ini, "kata Hardick, yang menambahkan terdapat pelaburan di AS untuk bahagian dunia ini, tetapi yang minimum.

Beliau menambah: “Kebanyakan pelaburan untuk bahagian dunia ini datang dari bahagian dunia ini. Itulah sebabnya sebarang kelembapan dalam ekonomi AS tidak akan menjejaskan iklim pelaburan di sini. Penunjuk tidak menunjukkan bahawa gelembung akan pecah. Ketidakaktifan dalam pergerakan dalam hartanah tidak menggambarkan kelembapan. Lokasi unik Dubai ini masih mengekalkan potensi pasaran penyuap besar yang belum diterokai untuk Dubai, seperti China, benua kecil dan rantau itu sendiri yang didorong oleh 400 juta orang di bahagian dunia ini (berbanding dengan 200 juta pasaran penyuap Dubai di Eropah). Sebarang kelembapan di Barat pastinya tidak akan menjejaskan Dubai.”

Arif Mubarak, Ketua Pegawai Eksekutif Bawadi, berkata pasaran AS tidak pernah menjadi pasaran utama untuk Dubai dan di mana-mana di rantau ini. “Kami sentiasa melihat masa penerbangan 14 hingga 16 jam ke Dubai dari AS, yang tidak memberi kami kelebihan besar untuk ditangkap. Kami tidak akan terjejas di Dubai dengan kelembapan.”

Beliau berkata Bawadi adalah destinasi dengan sendirinya, dengan pelaburan hotel sendiri. “Kami sedang melakukan projek dengan rakan kongsi tempatan kami seperti Emaar. Rakan kongsi usaha sama telah pun melabur dalam kami. Keuntungan adalah sasaran kami, walaupun kos pembinaan telah meningkat. Pembinaan tidak akan memberi kesan ke atas pulangan hotel kami sementara kami berada di bahagian atas pulangan pelaburan. Jika ada penurunan, sekurang-kurangnya tidak lama,” kata Mubarak.

Mengenai klasifikasi bintang hotel, Daniel Hajjar, rakan pengurusan pendatang baru Layia Hospitality, menyokong pandangan ini dan menetapkan bahawa sangat penting dalam masa terdekat untuk fokus pada pembangunan hartanah pada skala pertengahan dan kedudukan anggaran hingga US $ 150 per malam. "Untuk pertumbuhan Dubai, terutama dalam hal menarik konvensyen dan acara besar, sangat mustahak untuk mulai melabur di kawasan ini," katanya.

Mubarak berkata, kemudahan konvensyen dan sokongan MICE termasuk hab Bawadi akan membantu merebut pasaran konvensyen, walaupun Dubai harus mengambil lebih banyak kumpulan di luar persediaan semasa.

Pakar bersetuju dengan tinjauan positif untuk sektor hospitaliti di Timur Tengah, dengan Gerald Lawless, pengerusi eksekutif Kumpulan Jumeirah, merujuk kepada penyelidikan terbaru daripada Mastercard yang mendedahkan bahawa sekitar $3.63 trilion sedang dilaburkan dalam projek berkaitan perjalanan sehingga tahun 2020.

"Kira-kira 170 juta kedatangan dijangkakan pada tahun itu (2020), dan sekitar 830 hotel baru sedang dikembangkan untuk memberikan tambahan 750,000 kamar di seluruh wilayah," katanya.

Menangani isu sama ada pertumbuhan ini mampan, Lawless berkata jawapannya terletak pada mengekalkan tahap pelaburan secara menyeluruh, dan pengembangan syarikat penerbangan seperti Emirates dan pembangunan pelengkap di rantau ini, di Abu Dhabi, Oman dan Qatar, misalnya . “Ini bukan fenomena sementara. Masih jauh lagi perjalanan kita,” tambahnya

Statistik daripada syarikat audit yang berpangkalan di AS HVS Research menyokong pandangan optimis ini, dengan penyelidikan yang dibentangkan oleh pengarah urusan Russell Kett mendedahkan bekalan baharu berjumlah lebih daripada 90,000 bilik hotel sedang dibangunkan di Dubai sahaja, tidak termasuk projek besar Bawadi yang akan merangkumi 60,000 bilik lebih. tiga kelompok. Kett berkata hampir 10,000 bilik tambahan telah dirancang di Arab Saudi dan Oman; 11,000 lagi di Qatar, kira-kira 7,000 di Jordan dan 13,000 di Mesir, manakala pasaran yang lebih kecil seperti Bahrain mempunyai hampir 6,000 bilik dalam pembangunan dan 3,000 lagi telah dirancang untuk Kuwait.