Perancis dan Sepanyol - rumah percutian murah

Memandangkan harga hartanah jatuh di seluruh Eropah, peluang untuk memiliki rumah percutian di luar negara mungkin tidak lebih baik. Dan dengan sterling bergelut terhadap mata wang asing - menyentuh paras terendah enam bulan berbanding euro pada Khamis - mungkin bijak untuk bergerak lebih awal daripada kemudian. Tetapi di manakah tawarannya?

Angka terkini menunjukkan bahawa kegemaran lama Perancis dan Sepanyol kembali popular dengan pembeli rumah percutian. Tetapi gambaran itu tidak begitu positif bagi pelabur yang mahukan pulangan yang besar bagi pembelian mereka, dengan beberapa bekas kawasan panas Eropah kini kelihatan sangat sejuk.

Menurut firma gadai janji luar negara Conti, 31 peratus daripada pertanyaan yang diterimanya setakat tahun ini adalah mengenai hartanah di Perancis, manakala lebih daripada satu perlima adalah mengenai Sepanyol. Clare Nessling, pengarah di Conti, berkata pembeli berpegang pada kawasan yang mereka tahu dan percayai, dan membelakangkan wilayah yang lebih mencabar seperti Bulgaria, Turki dan Dubai.

Sepanyol mengekalkan popularitinya dengan pembeli rumah percutian UK kerana harga telah jatuh teruk disebabkan lebihan bekalan hartanah di pasaran. Dalam beberapa kes, harga di Costa del Sol telah menjunam sebanyak 40 peratus sejak kemuncaknya pada 2006/7.

Ini bermakna bagi mereka yang selalu bermimpi untuk membeli tempat di bawah sinar matahari tetapi tertangguh dengan kos, sekarang adalah masa untuk melihatnya.

Kelebihan hartanah di pasaran Sepanyol telah menyebabkan sebuah firma UK melancarkan perkhidmatan khusus untuk mencuba dan mencari pembeli bagi hartanah "tertekan", biasanya pemilikan semula, probet atau hartanah yang ditukar sebahagian.

Syarikat hartanah dalam talian, whitehotproperty.co.uk, kini memasarkan sekitar 4,000 hartanah bermasalah di destinasi pelancongan popular dengan – dalam beberapa kes – diskaun yang besar. Dalam satu contoh, pangsapuri dupleks empat katil, dua bilik air di Torrevieja telah dikurangkan kepada €118.400 (£102,068), diskaun 27 peratus pada harga asal.

Begitu juga, vila tiga bilik tidur dengan kolam di kawasan tumpuan pelancong seperti Costas boleh dibeli dengan harga €400,000. Ia akan menelan kos sekitar €650,000 pada kemuncak pasaran tiga tahun lalu.

Stuart Law, ketua eksekutif firma pelaburan hartanah antarabangsa Assetz, meletakkan minat berterusan pembeli rumah Britain di Sepanyol hingga ke kawasan berdekatan dengan UK, iklimnya yang cerah dan banyak pantai berpasir.

Penambahan harga hartanah yang agak rendah bermakna rakyat Britain berada dalam kedudukan yang baik untuk membeli di Sepanyol – selagi mereka tidak menjangkakan kenaikan harga gred pelabur. Dengan bekalan yang melebihi permintaan, keadaan ini tidak menarik bagi pemaju hartanah profesional yang bergantung kepada pulangan yang kukuh dalam tempoh yang agak singkat.

Law berkata: "Sepanyol adalah tempat yang sangat sukar untuk membeli dari sudut pandangan pelaburan, terutamanya jika anda berminat untuk menampung semua kos anda dengan sewa. Lebihan bekalan memberi kesan kepada pasaran sewa dan kadar pertukaran tidak membantu.

“Jika seseorang telah menetapkan fikiran mereka tentang rumah percutian yang mereka tidak akan menyewakannya maka Sepanyol adalah ideal, dan masalah yang akan menyebabkan isu kepada pelabur ialah apa yang membantu menurunkan harga. Terdapat banyak pilihan, dan juga beberapa harga yang sangat baik.”

Walau bagaimanapun, walaupun Sepanyol mungkin mempunyai banyak tarikan, pasaran hartanah benua Eropah secara keseluruhan masih belum pulih. Belanda, Denmark, Slovenia dan Slovakia semuanya menyaksikan kejatuhan harga rumah dua angka sepanjang suku kedua tahun ini.

Tetapi kisah seram utama adalah Bulgaria. Bekas kawasan panas di Balkan kini menjadi kawasan larangan untuk pemberi pinjaman dan pembeli, dengan data pendaftaran tanahnya menunjukkan bahawa urus niaga hartanah jatuh sebanyak 35 peratus tahun ke tahun pada separuh pertama 2009.

Harga tanah di kawasan Laut Hitam yang sebelum ini bergaya turun secara purata 40 peratus dalam lapan bulan pertama 2009 berbanding tempoh yang sama pada 2008, menurut Persekutuan Hartanah Antarabangsa di Bulgaria. Semua bandar utama Bulgaria dan pusat peranginan tepi laut, termasuk Sofia, Varna dan Samokov, serta pusat peranginan musim sejuk Borovets, melaporkan kejatuhan dalam lingkungan 50 peratus dalam tempoh yang sama.

Stuart Law memberi amaran kepada rakyat Britain untuk mengelakkan Bulgaria dalam apa jua keadaan. Dia berkata: “Ia sungguh mengerikan; di manakah bahagian bawah pasaran? Soalan kami sentiasa 'mengapa anda perlu bersusah payah?' Terdapat begitu banyak tempat yang lebih baik, sama ada lebih dekat, lebih bagus atau sama murah. Membandingkan Sepanyol dengan Bulgaria… tidak ada pilihan lain. Sepanyol menandakan hampir setiap kotak dan lebih dekat dan lebih mudah?”

Beliau mencadangkan bahawa jika bakal pembeli rumah percutian ingin pergi lebih jauh, mereka harus mempertimbangkan AS, di mana beberapa tawaran boleh didapati. “Sesiapa sahaja yang pernah bercita-cita untuk memiliki rumah percutian di Florida dan tidak melihat baru-baru ini akan benar-benar terkejut dengan apa yang mereka boleh dapat. Kami telah melihat rumah bandar Orlando di pusat peranginan utama pada €50,000-€70,000.”

Satu sebab ramai yang mengelak Eropah pada masa ini adalah keadaan pound. Sepanjang dua tahun lalu, terdapat ketidaktentuan yang tidak pernah berlaku sebelum ini dalam pasaran mata wang, dengan nilai sterling turun naik lebih 30 peratus berbanding euro. Pound kini membeli sekitar €1.1, dengan ramai penganalisis mata wang meramalkan bahawa pariti akan berlaku tidak lama lagi.

Stephen Hughes, pengarah Foreign Currency Direct, bimbang mata wang sterling "jatuh". Dia berhujah bahawa peniaga mata wang bersetuju dengan satu perkara: "sterling mungkin jatuh dengan cepat dan jauh."

Dengan kemungkinan kejatuhan lagi, apakah yang perlu dilakukan oleh pembeli rumah Eropah yang sedia ada atau berpotensi untuk melindungi diri mereka? Mark Bodega, pengarah di broker mata wang HiFX, mengesyorkan bahawa orang yang ingin membeli di luar negara harus mempertimbangkan "hubungan hadapan". "Ini membolehkan anda membeli mata wang sekarang dan membayarnya kemudian," jelasnya. "Anda perlu membayar deposit 10 peratus sekarang dan baki 90 peratus apabila kontrak matang, tetapi ia membolehkan pelanggan untuk mengunci kadar pertukaran sehingga setahun."

Julian Cunningham, daripada ejen hartanah antarabangsa Knight Frank, menasihati penjual British di benua itu untuk mengurangkan harga yang diminta mereka. Dia berkata: "Vendor yang bijak menyampaikan apa-apa keuntungan mata wang kepada bakal pembeli dalam bentuk harga yang diminta yang dikurangkan. Tetapi tanpa memberikan peratusan tertentu daripada keuntungan itu kepada bakal pembeli, ia menjadikannya lebih sukar untuk melakukan perjanjian itu.”

Syurga rumah percutian: Mengapa Perancis kekal nombor satu

Tidak sukar untuk melihat mengapa Perancis kekal sebagai pilihan paling popular untuk Brits. Mudah diakses melalui jalan darat, kereta api dan udara, pembeli berpotensi bukan semata-mata di bawah belas kasihan syarikat penerbangan bajet. Harga rumah kekal berdaya tahan di Perancis berbanding UK, dan pembiayaan gadai janji juga lebih menarik.

Nessling berkata: “Di Perancis, pemberi pinjaman sentiasa lebih berhati-hati. Mereka pastinya tidak mengambil pandangan melampau seperti yang dilakukan oleh kebanyakan pemberi pinjaman UK. Sepanjang krisis kredit kami masih boleh mendapatkan 100 peratus gadai janji di Perancis untuk pinjaman melebihi €250,000.”

Lebih daripada empat perlima gadai janji di Perancis adalah tetap dan majoriti semua gadai janji baharu ditetapkan untuk sekurang-kurangnya satu tahun. Strategi pemberian pinjaman ini adalah satu lagi sebab mengapa pasaran hartanah Perancis, secara keseluruhan, menunjukkan prestasi yang lebih baik daripada di Britain.

Walaupun tempoh kejatuhan harga rumah di negara itu tahun lepas, harga di Perancis sebenarnya meningkat sebanyak 3.9 peratus pada suku kedua tahun ini, menurut Persatuan Ejen Hartanah Kebangsaan Perancis.

Stuart Law, ketua eksekutif firma pelaburan hartanah antarabangsa Assetz, bersetuju bahawa pemberi pinjaman gadai janji di Perancis telah mengekalkan kriteria mereka sebahagian besarnya tidak berubah, dengan alasan bahawa kerana mereka memberi pinjaman berdasarkan kemampuan, lonjakan harga yang tidak mampan di Perancis telah dihalang. Dia berkata: "Di Selatan Perancis harga hampir tidak bergoyang kerana bank tidak fikir mereka mempunyai risiko yang besar di sana."